海宁市个人出租房产税收征收管理办法

颓废猎人

第一章  总则

    第一条  为进一步加强对个人出租房产的税收征管，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《浙江省地方水利建设基金征收和减免管理办法》及《浙江省个人出租房产税收征收管理办法》（浙江省地方税务局2013年第19号公告） 的有关规定，结合海宁市实际，特制定本办法。

    第二条  个人（含外籍个人、华侨、港澳台同胞，下同）在海宁市范围内出租房产而发生的应税行为，均适用本办法。

    本办法所称个人出租房产行为是指个人将自有房产或租入房产出租给承租人，并获取租金或者其他经济利益的行为。利用个人自有房产从事生产经营，实际经营者非房屋产权人（除夫妻、直系三代内的亲属外）的，视同房产出租。

    第三条  房产出租人或转租人为房产出租应税行为的纳税义务人（以下简称“纳税人”）。

    根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

    对房产所有权人或转租人不在海宁市范围内常住的，其房产税由使用人(承租人)或房产代管人缴纳。

    房产承租人应向主管地税机关提供产权所有人或转租人(使用人或房产代管人)的姓名、住址、联系方式和租赁合同等，并协助主管地税分局与产权所有人取得联系。如不能提供上述情况或提供情况不实，造成主管地税分局无法取得联系的，其房产税由承租人代为缴纳。

    第四条  个人出租房产税收征收管理实行 “政府组织协调、税务机关管理、部门协税护税”的综合治税管理模式。

    浙江省海宁市地方税务局是海宁市个人出租房产税收的主管部门，依照国家有关法律、法规规定，委托镇人民政府、街道办事处、经济开发区管委会、盐官景区管委会等（以下简称“受托代征单位”）代征辖区内个人出租房产税收。

    浙江省海宁市地方税务局与受托代征单位签订《委托代征协议书》、《委托代开发票协议书》，并核发《委托代征证书》，明确双方权利、义务及法律责任。受托代征单位不得再委托其他单位代征个人出租房产税收。

    第五条  受托代征单位应依据方便纳税人缴纳税款的原则设立个人出租房产税收代征点。

    第六条  纳税人应向房产所在地主管地税机关委托的受托代征单位申报缴纳相关税费。

    第二章  登记管理

    第七条  纳税人应在首次发生应税行为或领取《房屋租赁备案证》后30日内，持房屋产权证或土地使用证或契证、房产租赁合同（协议）、房屋产权人身份证明等有关资料，向房产所在地主管地税机关委托的代征单位填报《个人房产出租情况登记表》，办理个人出租房产税源登记。

    对个人房产尚未领取房屋产权证或土地使用证的，提供房产购销合同。房产转租的还应提供租入房产时签订的房产租赁合同和取得的发票。

    出租房产发生停租、改变出租面积、变更承租人姓名或投递地址等情况的，纳税人应于发生变化之日起30日内填写《个人出租房产变更、停业、复业、注销申请表》，并到所在地受托代征单位代征点办理相关变更登记手续。

    第八条  纳税人委托代办相关登记的，应当提供受托人身份证原件及复印件和委托协议书原件。

    第九条  受托代征单位负责采集和维护个人出租房屋的税源信息，收集整理纳税人相关的房屋产权证、土地使用证、房产租赁合同（协议）、房屋产权人身份证明等有关税源登记资料。对税源信息进行动态跟踪、及时更新，并将采集的税源信息录入《浙江地税个人房屋出租税收征管系统》。

    第三章  申报纳税

    第十条  纳税人取得租金收入等经济利益（包括货币收入、实物收入和其他收入），应依法申报缴纳相关税费。个人出租房产应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、个人所得税、城镇土地使用税、地方水利建设基金等。

    产权按份共有的房产出租按产权证列明的产权比例确认各人的租金收入；个人取得多处房产租金收入，应将各处收入合并后确认租金收入。

    个人出租房产取得收入或合并后确认租金收入低于营业税起征点的，免征营业税。转租房产取得的收入不征房产税。

    第十一条  个人出租房产税收采用综合税费征收率计算应缴税费。综合税费征收率确定原则如下：

    （一）个人房产出租行为分为“个人非住房出租用于经营的”，“个人非住房出租用于居住的”，“个人住房用于出租的”三种情况，后两种情况可按照国家税务总局有关规定，在3%税率基础上减半征收营业税，按照4%税率征收房产税，免征城镇土地使用税；

    （二）每种情况按照是否到达起征点分档计算出“营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、地方水利建设基金”的税负小计数，同时，按照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国个人所得税法》及国家税务总局有关规定，结合本地实际，明确个人所得税征收率为1%。

    （三）对个人房产出租用于经营按规定纳税确有困难的，可以酌情减免房产税。

    城镇土地使用税不包含在综合税费征收率中。城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定的适用税额计算征收。

    第十二条  纳税期限。

    （一）纳税人根据租赁合同约定按月收取租金的，在收取租金的次月15日前缴纳；

    （二）纳税人根据租赁合同一次性收取数月（年）租金的，在收取租金的次月15日前一次性缴纳；

    （三）对未提供房产租赁合同等纳税资料实行核定征收的，可视实际情况简并征期；

    （四）遇有其他情况，按照权责发生制原则确定纳税期限。

    第四章  税款征收

    第十三条  对个人出租房产的税收征收采用按实征收、核定征收两种方式。

    第十四条  对出租人或承租人能提供真实有效的房产租赁合同（协议）并做到据实申报的，受托代征单位审核后按实际租金收入征收相关税费。

    第十五条  有下列情形之一的，主管地税机关有权参照当地房产租赁市场价格核定其应纳税额：

    （一）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

    （二）纳税人未按规定的期限办理纳税申报，经主管地税分局责令限期改正，逾期仍不申报的；

    （三）房产所有权人将自有房产以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，实际收取租金或实物等其他经济利益的；

    （四）未按规定提供纳税资料的。

    第十六条  主管地税机关可按以下方法核定计税依据：

    （一）个人出租房产的计税租金收入按每平方米房产出租市场交易价乘以房产建筑面积核定；

    （二）依据存量房评估基准价格参数核定或其他合理的方法核定；

    （三）对纳税人实际占用土地面积的确定，以土地使用权属证书所确认的土地面积为计税依据；对未取得土地使用权属证书的，以实际使用的土地面积为计税依据。

    “房产出租市场交易价”由浙江省海宁市地方税务局根据房产市场实际经营状况调查确定。

    “房产建筑面积”以房产所有权证上注明的建筑面积为准。没有房屋产权证的，以纳税人提供的其他可证明其房屋建筑物建筑面积的真实有效的资料为准，待核发房屋产权证以后再作调整。纳税人未能提供真实有效的资料或房产部分用于出租（经营）的，根据实际经营状况核实后确定。

    第十七条  纳税人因解除合同、提前结束租赁关系等原因导致多缴税款的，可向主管地税分局申请退税，主管地税机关经调查核实后应及时予以退还。

    第十八条  纳税人要求开具发票的，持租赁合同、身份证、完税凭证等资料向所在地受托代征单位代征点申请开具。

    第五章  监控管理

    第十九条  主管地税机关应加强对税（费）代征工作的检查、监督和指导，负责对受托代征单位的工作人员进行相应的业务辅导和培训，及时向受托代征单位提供所需的发票和完税凭证，做好代征单位票证、税款的结报工作。

    第二十条  为提高个人房屋租赁税收征管的透明度，主管地税机关可对个人出租房屋税收征管情况定期予以公告，促使个人出租房屋纳税义务人相互监督。

    第二十一条  主管地税机关要切实加强与公安、工商、房管、国土等部门及各镇（街道）的联系，及时掌握当地个人出租房产的信息，做好个人出租房产的税收动态管理。

    第二十二条  受托代征单位应按照《委托代征协议书》规定的代征范围、内容、职责、权限、期限实施代征工作，行使代征权利，履行代征义务，承担相应的法律责任。

    第六章  法律责任

    第二十三条  纳税人未按照规定办理纳税申报或缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理。

    第二十四条  受托代征单位违反《委托代征协议书》、《委托代开发票协议书》有关规定的，按照协议约定和条款进行处理。

    第二十五条  单位和个人未按规定使用发票的，按照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的有关规定进行处理。

    因违反发票管理法规，导致其他单位和个人未缴、少缴税款或者骗取税款的，依照《中华人民共和国发票管理办法》有关规定进行处理。

    第七章  附则

    第二十六条  本办法由浙江省海宁市地方税务局负责解释。

    浙江省海宁市地方税务局